在中国老龄化步伐逐渐加速的现实背景下，老年群体作为财富的高比率拥有群体也将成为城市消费的主力军，作为契合中国社会老龄化现象所提出的规划转型模式，养老社区项目已成为许多前沿地产品牌战略布局中的重要环节。

　　通过对空间形态的合理布局和适老功能的策划植入，突出养老功能需求与设计理念的协同，并对现状环境条件充分结合利用，从而满足老年群体生理和心理的需求。

　　以需求为导向的两所养老院

　　一所养老机构是位于日本大坂市的甲友会养老机构，该机构是公办的，即参照日本国家老年介护法律创办的老人管理机构。该养老院共有100张固定床位，供长期照护老人居住，还设有日间护理的50张床位。

　　另一家养老机构是位于东京市的特别养护老人院，该机构是民营的，可为200位老人提供长期照护，并有50张日间护理床位。

　　机构内设有5种不同类型的房间居住标准，老人根据意愿及经济能力自行选择，分为特别养护介护、短期入院生活介护、通所介护（生活能部分自理，提供饮食及生活功能锻炼服务）、居家介护支援、日托介护（包括协助沐浴、口腔护理、日间照护）。

　　这两所养老院有着日本养老院的共性特点，他们为老人服务的理念是以需求为导向的服务，根据老年人的生理、心理与健康需求从细节着手。

　　生理需求—照顾老人的日常生活

　　1.保证睡眠质量

　　卧室光照充足，每一个床位都可以照到阳光。床也经过个性化设计，如特别低，有的扶栏可动、床头可摇起。床边木质的护栏上还套有柔软的套子。

　　2.保证饮食营养

　　全面保证老人饮食营养。如第二所养老院专门为110位失智老人每日三餐提供不同的食谱。

　　3.洗浴方便

　　很多马桶水箱上面有一个水龙头，每次用完厕所冲水后，水龙头出水用来洗手，洗完手的水流入下面的水箱用作下一次冲马桶的水。另外，马桶边上还会挂一块毛巾用来擦手。马桶有固定扶手或可活动的扶手，活动扶手平时是平放的，如果老年人用轮椅来，这活动的扶手可以竖起90度靠墙，以利于坐轮椅进入。

　　能活动的老人，可以在淋浴房坐着淋浴或走入大浴槽沐浴。不能活动的老人，有特别浴室或用升降式特浴装置将其搬到大浴槽沐浴。另外，“日托介护”中还有为老人洗头的服务项目。

　　人性化细节设计。在机构内，如走廊、沐浴室用品旁、电梯旁等到处设有扶手。

　　电梯分大小，大电梯便于搬运病人。电梯开关上设密码以防失智老人自行出走。工作人员的照片贴在失智老人卧室门口以便老人寻找。

　　社会心理—提升老年人成就感

　　两所养老院在墙上和走廊休息区分别贴着和挂着老人的手工作品，有的是失智老人的作品，大大提高了老人们的成就感。

　　第二所养老院的通所介护室的布置有星座、彩色的图片等，鲜艳醒目，给人愉悦感。有各种休闲活动的器具，有积木、拼图等以锻炼大脑，还播放着音乐，有床铺可供需要午睡的老人休息，方便老人在这里休闲活动或交友。

　　健康需求—医养结合

　　1.养医结合

　　每周有医生定时到养老院查房。设立高危病区，病情不稳定或危重者集中在同一病区，以加强照护，危急时可直接呼叫急救中心送往就近医院。高危病区门口的踏脚垫含消毒液，进入高危病区前除需换鞋外还需戴口罩、洗手，洗手液摆放在病区内各个角落，以控制院内感染。

　　2.养护结合

　　养老院有介护和护士两类老年护理人员，均需通过国家组织的专业考试，获取相应的执业证书。介护人员的收入约是护士的2/3。她们可在业余时间到家庭为老人延伸护理服务，按小时收取费用。

　　设计新颖的养老天命反转住宅

　　第三所养老机构位于东京市三鹰，养老机构的日文名是“养老天命反转住宅”。该住宅具有多彩几何、回归自然、设施独特三大特点。

　　入住对象是生活能自理者，生活设施应有尽有，旨在鼓励生活自理。整个单元由五个部分组成，涵盖衣食住行、运动等方面。

　　鲜明的设计特征

　　1.多彩几何

　　老年人感觉器官的阈值提高，听觉视觉功能下降，所以对老年人感官的刺激很重要。从生理学角度看，刺激感官能延缓感觉功能的下降，从心理学角度还具有正向的激励作用。

　　该养老机构可以用“多彩几何”来形容。整栋住宅由许多房间组成，从房间的外貌外形看，每个房间都是一个几何图形，各房间的大小、形状各不相同，且色彩鲜艳、搭配不同。住宅内部的大门、电梯、楼道也是多彩的，甚至管道、扶手与墙也是颜色缤纷的。

　　每个单元，除多彩外，整个设计非常新颖。整个单元是圆形的，是个“大圆”，墙是圆弧形的。单元中是独立的球状小屋。单元的中间，由两个不规则的半圆拼成两个桌面，一个备餐，另一个就餐。

　　2.回归自然

　　回归自然是以人的身体为中心，唤醒人与自然的关系。设计者按照自然环境中存在的自然现象而设计，并在住宅中配置相应的设施，设计者将阳光、沙滩、山川、峡谷、树木等元素融入进来，体现了回归自然的结构特征，让人心情愉悦，锻炼身体，延缓衰老。

　　3.设施独特新颖

　　该机构现代化设施一应俱全，尤其是电子化产品，如电磁炉及上空的脱排油烟机、空气净化器等，垃圾箱还备有干湿两个。

　　4.无障碍理念

　　整个单元各房间之间无门，室内房间之间进出方便，安全。无家具衣橱，而是设有挂物架、吊钩等，既利用了空间，也可以让老人在挂物品的过程中也健身。

　　启示—转变养老理念

　　随着年龄的增大，人体各器官系统的功能在逐渐减退，这是不可抵御、不可避免、不可抗拒的自然规律，慢性病也伴随而来，又加重衰老。但衰老可以延缓，这提醒我们养老理念必须转变。

　　2006年，日本提出“体育生活化”。因此，该住宅要求入住者生活必需自理，住宅内生活必需品应有尽有，且电子产品新潮，使用方便、舒适安全。运动不但有益于运动系的关节、骨骼和肌肉，而且心肺内脏都参与，能延缓衰老、促进健康。设计者也将运动理念和设施充分融入到设计中，强化老人生活自理的理念和能力。

　　有位设计师曾经说过：“即使对建筑物的室内设计细节考虑的再多，也补偿不了在起初的场地选择中产生的失误。”

　　相信每个从事养老行业的人都深有体会，养老机构是否能成功，很大程度上取决起初项目选址，选对了机构建设场地，整个项目差不多就成功了一小半。

　　反之，一旦场地选择出现失误，将会为整个项目带来极大的负面影响，情况好的可以后期补救，但也会大幅增加项目的运营成本和压力；情况严重的，甚至会直接导致整个项目失败。

　　养老机构选址需要深思熟虑，无论新建开发还是物业改造，都需要进行充分考虑。

　　你必须知道的影响养老机构选址的8个要素

　　1、交通

　　交通是实现不同位置的不同位置资源组合的关键，其与地价、公共服务等其他要素有着密切的联系，因此在选址时首要考虑的就是交通。老人由于生理的限制，对交通的要求要高于一般人，交通是否便利对养老机构而言是至关重要的一点。

　　考虑要点：

　　在选址时，根据老人的出行习惯，附近拥有两种或以上公共交通设施，如公交、地铁等，对于那种只有私家车才能到达的区域，一定不要考虑；

　　再者，养老机构建在交通支线发达的位置，尽量不要设在交通干道附近，一是保证出行安全，二是避免噪音太大；

　　如果地价在可接受范围内，尽量选择城市主体区或城市边缘区，这两个区域离中心区较近，又不像郊区太远，交通也更为便利。

　　2、地价

　　地价是养老机构选址直接的影响因素，在整个养老项目的投入上占有较大的比重，而前期的成本本身也会影响到后期的运营。

　　考虑要点：

　　有些区位可能在其他方面都能满足养老机构的需求，但可能因为地价过高产生较高的运营成本，同时，也不能因为地价成本较高，而过度忽略其他要素的影响。因此，选址时也需要进行综合考量、慎重决策。

　　3、公共服务

　　养老机构选址需要充分考虑其周边的基础配套设施，比如医疗、教育、商业、给排水、水电燃气等能源的供应，这些设施也是客户选择养老机构时重点考虑的因素。

　　考虑要点：

　　老人在选择养老机构时，除了交通，更为看重的就是医疗、教育、商业等因素，因此，养老机构附近必须配有医疗卫生设施，特别是大型的养老机构，在3公里范围内设有已建成的二级以上医院，以便于老人就医，也容易给老人安全感；

　　同时考虑老人对家庭的依赖，在附近设有教育机构，更容易满足老人与家人互动的需求；

　　附近还需要配套超市、菜市场或者便利店类可以满足老人日常生活需求。

　　4、政策

　　养老机构在选址时还需要考虑项目选择地在土地、环保、养老等方面的规划或政策，且需要从国土资源、民政、环保等各个部门获得支持，有时候往往这些因素会成为养老机构成败的关键。

　　考虑要点：

　　一方面可以从中找出能够加以利用的优惠政策，另一方面也可以避免与其产生冲突，从而带来不必要的风险。如上海某一养老院因项目所在地政策问题，虽获得民政部门的批准，而迟迟未获得环保等相关部门的审核，导致项目无法正常开展，造成了极大的损失。

　　5、市场

　　任何养老机构都是向市场开放的，在进行养老机构选址时，必须要考虑的当地的市场环境，特别是当地居民收入水平、老龄化水平，周边人口密度及人口结构等，这对项目在床位规模、收费标准、收益预测、发展潜力等方面都有着重要的影响。

　　考虑要点：

　　出于发展考虑，养老机构首先要选择经济发展水平较发达且老龄化水平高的地区，这类地区市场需求大，养老市场更加成熟，能够在养老机构前期快速以及后期持续导入人口，建议一些设定在120床以上，建筑面积在4000平以上的养老机构选择拥有5万以上常住人口的成熟区域，对于旅游区和无人居住的新区和不要考虑。

　　6、自然

　　养老项目选择地的自然资源、自然条件影响着区位质量，也会对客户心理、机构形象产生一定的影响。在养老机构选址时也需要充分考虑这一因素对整个项目本身及目标客户群体的影响。

　　考虑要点：

　　项目选择地拥有良好的自然条件和资源也会成为其一大优势，比如附近有湖泊、河流、气候适宜、空气质量好等；

　　反而空气有污染、附近设有垃圾处理区、坟场、墓园等环境，一定程度上会对老年客户产生消极影响，进而影响到机构的运营和发展，一点要规避这些因素。

　　另外，建设场地尽量避免一些存在较大高差的情况，选择地形平坦、地质稳定的地块，既能减少建设难度，也能为老人的居住、出行提供便利。

　　7、制度文化

　　无论是人还是养老机构想要获得认可和支持，就必须“入乡随俗”。在选定项目地址时，项目所在地的政治、经济、法律等方面的制度以及一些风俗习惯、地域文化、生活方式特别是养老观念等都需要进行充分考虑，并将其融入其中。

　　考虑要点：

　　在满足制度要求的基础上，更需要多去关注一些“不成文”的规定或者观念，避免造成不必要的麻烦和分歧。某地一养老机构设在某一小区附近，而该小区周边住户都认为在小区附近建养老院很不吉利，经过多次抵制后，养老院不得不迁至别处，对其产生了严重的负面影响。

　　同时，也要尽量选择居民流动小，生活相对稳定、居民素质比较高的区域，对于居民素质较低、人员流动大的区域一定要慎重考虑。

　　8、生产要素

　　运营养老机构其人力、物力和财力的投入必然要借助当地的资源，因此，在进行选址时还需要对当地的生产要素主要劳动、资本等的数量、质量、组合及其价格进行充分考量，这些与养老机构在投入运营上有着重要的影响，也关系到养老机构的运营成本和发展水平。

　　考虑要点：

　　当地生产要素情况是否和自身需求相匹配，并根据需要进行适当的组合，并加以充分有效利用。

　　无论在哪种情况下，不管其他要素如何，如果在选址中遇到以下几种情况的，一定不要再考虑。

　　1、该场地附近存在严重污染且短期无法改善的；

　　2、该场地曾发生过影响严重的恶性事件或当地居民存在强烈反感情绪的

　　3、政府不支持在该区域开设养老机构且不予批准的；

　　4、政府在项目所在地另有项目规划的；

　　5、无室外公共活动空间的；

　　6、土地使用成本或者物业租赁成本过高的；

　　7、对于改建项目，改建难度较大，成本高于新建成本的；

　　8、所选物业的建设或设计有安全隐患的；

　　9、所选物业租赁使用年限少于当期财务预算平衡年限的；

　　10、产权关系负责，或存在长期纠纷的。